Сообщений в теме: 216

[Liza]

santaflu, я буду только рада, если у вас всё получится! Но застройщики теперь вообще редко применяют пониженный коэффициент на балконы и лоджии. И для нас с мужем это было неприятным сюрпризом, когда услышали впервые, а потом во второй раз, потом почти от каждого слышали одно и то же. Поэтому я и стала смотреть судебную практику. Естественно, зная обстоятельства дела, я уже не готова была покупать квартиру с огромной лоджией, чтоб обидно не было.

Я это всё пишу не ради спора, еще раз повторюсь, что желаю вам удачи. Возможно, и сама пойду по вашим стопам в случае успеха. Просто я точно не чувствую себя обманутой в данном случае: мы понимали, подписывая ДДУ, на что соглашаемся. И у нас был выбор, но мы остановились на ЗА.

[santaflu]

https://rospravosudi.../act-437942904/

 

А вот апелляционное определение о том, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу в том числе в части взыскания суммы за излишне уплаченные метры.

 

http://domovodstvo.r...EC001B025B.html

Прекрасное решение, еще раз свидетельствующее о том, что я на верном пути.

[santaflu]

Это вы в апелляционной жалобе попросите дать такое определение, когда суд вынесет решение не в Вашу пользу, хотя.... Может я ошибаюсь, буду только рада, если правда окажется на Вашей стороне)).

В решении, Вами любезно предоставленном, как раз суд и говорит, что фактическая площадь квартиры по обмеру БТИ оказалась меньше чем по Договору. Фактическая это та. что уже с применением коэффициентов.

santaflu, я буду только рада, если у вас всё получится! Но застройщики теперь вообще редко применяют пониженный коэффициент на балконы и лоджии. И для нас с мужем это было неприятным сюрпризом, когда услышали впервые, а потом во второй раз, потом почти от каждого слышали одно и то же. Поэтому я и стала смотреть судебную практику. Естественно, зная обстоятельства дела, я уже не готова была покупать квартиру с огромной лоджией, чтоб обидно не было.

Я это всё пишу не ради спора, еще раз повторюсь, что желаю вам удачи. Возможно, и сама пойду по вашим стопам в случае успеха. Просто я точно не чувствую себя обманутой в данном случае: мы понимали, подписывая ДДУ, на что соглашаемся. И у нас был выбор, но мы остановились на ЗА.

Я Вас и Вашу позицию прекрасно понимаю. Но моя как раз и отличается тем, что мы чувствуем себя обманутыми. Мы не владели информацией по коэффициентам и не могли, читая Договор, сразу понять эти нюансы. Если в соответствии с законодательствам я могу свою правоту доказать, то почему бы и нет.

[biokad]

Да и чем больше будет участников,тем больше вероятность на успех.Здесь стоило было создать какую то коллективную претензию в МИЦ,от всех желающих побороться за свои права дольщиков,а потом такой же коллективный иск в суд-это возможно?

[marys1]

В решении, Вами любезно предоставленном, как раз суд и говорит, что фактическая площадь квартиры по обмеру БТИ оказалась меньше чем по Договору. Фактическая это та. что уже с применением коэффициентов.

 

В этом решении да, но есть и другие. Как Вы правильно заметили, в законе нет понятия "Фактическая площадь", поэтому есть решения, в которых суд фактической признает ту, что указана в договоре, включая балконы и лоджии без понижающего коэффициента.

[santaflu]

 Уважаемые соседи! 

Готовлю доработанную претензию. Сегодня общался и с Отделом оформления, и с Отделом клиентской поддержки. Мне непонятны несколько вопросов:

1) Могут ли мне отказать в подписании передаточного акта в случае, если я не подписал дополнительное соглашение?

Подписывать его я не хочу дабы не соглашаться опять с коэф.1, при этом в том образце допника, который мне дали вчера, по обмерам БТИ стоит уже меньшая заявленной площадь. То есть БТИ применяет коэффициенты абсолютно точно. В ДДУ нет ни слова о том, что передаточный акт не может быть подписан без подписания допника. Ссылаются на некий внутренний регламент.

2) Как связан возврат мне денег за уменьшение площади на 0,21 по данным МИЦ с подписанием дополнительного соглашения?

В ДДУ нет об этом и речи. Основанием для возврата мне денег является письменное требование с моей стороны, ну и естественно сам обмер БТИ и уведомление, в котором МИЦ признает уменьшение площади.

3) Почему мне не предоставляют дополнительное соглашение именно по нашему объекту для анализа, а всучают некую рыбу с непонятными данными?

Фактически в разговоре, который мной записан, в Отделе оформления мне сказали, что мне дадут мой допник только в случае подписания в офисе. Это прямое нарушение моих прав. Меня лишают возможности ознакомления и анализа документа, который является волеизъявлением сторон.

4) Какие все-таки документы мне должны предоставить первоначально, в том числе и по обмеру БТИ?

В отделе оформления мне сказали, что они могут ознакомить меня с общим техническим паспортом. А разве они по моему объекту не должны дать мне копию заверенную надлежащим образом экспликации? Чувствую, что ребята химичат, но пока не до конца понимаю, где и как. Видимо, они хотят, чтобы люди не имея доказательной базы и фактуры, подписывали с закрытыми глазами документы.

5) Не совсем понятно, что будет, если я во время осмотра в субботу квартиры, получу другую площадь, еще меньшую, например?

Принимать квартиру по передаточному акту с теми данными, которые есть у МИЦ, а потом судиться? Или опять действовать через претензию, ждать, надеясь на чудо? Но могут и затянуть, и потребовать обмера  организацией с лицензией. Тут вопрос возникает: за чей счет банкет? Кто будет возмещать мне расходы на организацию? Опять же только в судебном порядке.

 

Возможно, какие-то из тем уже обсуждались в теме "Сдача дома", но промониторить все просто нереально.  Поэтому буду признателен за нужные ссылки и разъяснения.

Спор спором, но хочется получить ключи от квартиры и начать делать ремонт не позже 31 марта. А сейчас, судя по всему, складывается такая ситуация, что без допника нет передаточного акта, а без передаточного нет ключей и  свидетельства о собственности. 

Буду вникать и разбираться дальше. Завтра мне назначили встречу в МИЦ на Валовой в 12:30. Есть добровольцы из числа форумчан в качестве свидетелей и для видеофиксации? Будем устраивать "ревизорро", потому как пока мне совсем не нравится как мне выкручивают юридически руки, не ссылаясь при этом ни на что или на внутренние регламенты, да и отношение со стороны отдела оформления совсем не айс при уплаченных 5,5 миллионах.. 

В этом решении да, но есть и другие. Как Вы правильно заметили, в законе нет понятия "Фактическая площадь", поэтому есть решения, в которых суд фактической признает ту, что указана в договоре, включая балконы и лоджии без понижающего коэффициента.

В нашем случае, термина фактическая в ДДУ нет также. Поэтому вопрос доказывания и сильной юридической позиции.

[biokad]

А нельзя,в законном порядке,потребовать от них передаточный акт,без подписания допника,скажем через суд,или ещё какой то регулирующий орган?

[santaflu]

А нельзя,в законном порядке,потребовать от них передаточный акт,без подписания допника,скажем через суд,или ещё какой то регулирующий орган?

Не могу пока сказать.

[biokad]

Не могу пока сказать.

Вот этот вопрос и надо выяснить.

[Jonny]

Так ребята я чет запутался с этим лоджиями(.

Разъясните плиз один момент:

Вот к примеру я купил 100м2 по договору, БТИ по итогу строительства намерил 100,1, из них балконы 10м2. Тогда свидетельство о собственности будет на 90,1м2 что ли?  То есть балконы в общую площадь не входят что ли? Не важно жилая не жилая, кухня, темная, ватерклозет, это все лирика с назначением помещения, ибо даже на балконе можно сделать спальню. Я хочу понять одно - вот все мы заплатили за стройку, стройка окончена и места выданы согласно купленным билетам. Площадь в Свидетельстве о собственности будет уменьшена или будет выдано на полную площадь как в Договоре ДДУ? Вот что самое важное!!!! Какая разница какие коэффициенты 0,5-1-2-3. Главное что бы метраж общий был тот же за который уплачены деньги.

 Очень прошу разъяснить.

[FINN]

А нельзя,в законном порядке,потребовать от них передаточный акт,без подписания допника,скажем через суд,или ещё какой то регулирующий орган?

Когда я отказался подписывать доп, поскольку метры у меня не изменились, а появился не понятный пункт с уточнением площадей, на вопрос зачем он тут, если ничего не меняется?! Сказал, что не буду подписывать, пока юрист мне не скажет зачем. Ответили что это соглашение 2 сторон и обязать его подписывать они не имеют права. А этот пункт лишь уточняет общую площадь. Но меня смутило то, что оплатил я 95 метров, а в этом пункте я соглашаюсь что будет 87. Так что обязать вас не имеет никто права подписывать. Это для них как раз страховка, как я понимаю.

Так ребята я чет запутался с этим лоджиями(.
Разъясните плиз один момент:
Вот к примеру я купил 100м2 по договору, БТИ по итогу строительства намерил 100,1, из них балконы 10м2. Тогда свидетельство о собственности будет на 90,1м2 что ли? То есть балконы в общую площадь не входят что ли? Не важно жилая не жилая, кухня, темная, ватерклозет, это все лирика с назначением помещения, ибо даже на балконе можно сделать спальню. Я хочу понять одно - вот все мы заплатили за стройку, стройка окончена и места выданы согласно купленным билетам. Площадь в Свидетельстве о собственности будет уменьшена или будет выдано на полную площадь как в Договоре ДДУ? Вот что самое важное!!!! Какая разница какие коэффициенты 0,5-1-2-3. Главное что бы метраж общий был тот же за который уплачены деньги.
Очень прошу разъяснить.

Да, в свидетельстве на собственность будет меньше.

[biokad]

Когда я отказался подписывать доп, поскольку метры у меня не изменились, а появился не понятный пункт с уточнением площадей, на вопрос зачем он тут, если ничего не меняется?! Сказал, что не буду подписывать, пока юрист мне не скажет зачем. Ответили что это соглашение 2 сторон и обязать его подписывать они не имеют права. А этот пункт лишь уточняет общую площадь. Но меня смутило то, что оплатил я 95 метров, а в этом пункте я соглашаюсь что будет 87. Так что обязать вас не имеет никто права подписывать. Это для них как раз страховка, как я понимаю.
Да, в свидетельстве на собственность будет меньше.

Ну из этого тогда следует,что Антон имеет полное право потребовать передаточный акт,если всё его устраивает,его подписывать,без допника и уже приступать к ремонту,параллельно готовясь к судебным тяжбам с МИЦем,по поводу балкона.

Как то так.

[santaflu]

Так ребята я чет запутался с этим лоджиями(.

Разъясните плиз один момент:

Вот к примеру я купил 100м2 по договору, БТИ по итогу строительства намерил 100,1, из них балконы 10м2. Тогда свидетельство о собственности будет на 90,1м2 что ли?  То есть балконы в общую площадь не входят что ли? Не важно жилая не жилая, кухня, темная, ватерклозет, это все лирика с назначением помещения, ибо даже на балконе можно сделать спальню. Я хочу понять одно - вот все мы заплатили за стройку, стройка окончена и места выданы согласно купленным билетам. Площадь в Свидетельстве о собственности будет уменьшена или будет выдано на полную площадь как в Договоре ДДУ? Вот что самое важное!!!! Какая разница какие коэффициенты 0,5-1-2-3. Главное что бы метраж общий был тот же за который уплачены деньги.

 Очень прошу разъяснить.

В Свидетельстве у вас будет общая площадь без балконов и лоджий, как неотапливаемых помещений. А то, что намерило БТИ, Вы в глаза видели? БТИ посчитало с учетом понижающих коэффициентов. А 100, 1 в уведомлении Вам написал МИЦ с учетом коэф.1, но это не данные по БТИ, это так считает МИЦ. Поэтому то, что в ДДУ и в свид-ве будет на 10 отличаться, в свид-те даже понижающие коэф. не учитываются.

[Jonny]

То есть в Свидетельстве о собственности будет общая площадь будет меньшая? Мне не важна жилая/отапливаемая/неотпливаемая, мне важна общая площадь. Она будет меньше чем я купил? 

[santaflu]

Ну из этого тогда следует,что Антон имеет полное право потребовать передаточный акт,если всё его устраивает,его подписывать,без допника и уже приступать к ремонту,параллельно готовясь к судебным тяжбам с МИЦем,по поводу балкона.

Как то так.

Именно так я и хочу сделать. Допник я подписывать не собираюсь. Я распишусь в своем проигрыше. В ДДУ нет требований подписывать передаточный акт только после подписания допника. Более того, разницу, которую они сами насчитали, они мне и без допника должны вернуть, по моему письменному заявлению. Не вернут после вчерашней претензии в 15-дневный срок-их же проблемы. Другое дело, что написано в передаточном акте, хотелось бы увидеть, потому как там может быть то же самое, что и в допнике: и коэффициент 1, и размер по БТИ с учетом понижающего коэф.

[biokad]

Так ребята я чет запутался с этим лоджиями(.

Разъясните плиз один момент:

Вот к примеру я купил 100м2 по договору, БТИ по итогу строительства намерил 100,1, из них балконы 10м2. Тогда свидетельство о собственности будет на 90,1м2 что ли?  То есть балконы в общую площадь не входят что ли? Не важно жилая не жилая, кухня, темная, ватерклозет, это все лирика с назначением помещения, ибо даже на балконе можно сделать спальню. Я хочу понять одно - вот все мы заплатили за стройку, стройка окончена и места выданы согласно купленным билетам. Площадь в Свидетельстве о собственности будет уменьшена или будет выдано на полную площадь как в Договоре ДДУ? Вот что самое важное!!!! Какая разница какие коэффициенты 0,5-1-2-3. Главное что бы метраж общий был тот же за который уплачены деньги.

 Очень прошу разъяснить.

Как я понял,БТИ,при замерах,пользуется понижающими коэффициентами,к балконам,лоджиям и т.д.

То есть,если у вас,по договору и по факту,общая площадь 100 метров,из которых 3 метра занимает балкон,то по замерам БТИ  будет 97.9.

Формула для расчёта

100-3=97

3*0,3=0,9

97+0,9=97,9 квадратных метров.

 

Если у вас лоджия,скажем 10 метров и жилая 90 метров,то по замерам БТИ будет=95 метров.

Формула для расчёта

100-10=90

10*0,5=5

90+5=95 квадратных метров. 

[santaflu]

То есть в Свидетельстве о собственности будет общая площадь будет меньшая? Мне не важна жилая/отапливаемая/неотпливаемая, мне важна общая площадь. Она будет меньше чем я купил? 

100 % да. п.5 ст.15 ЖК РФ

[biokad]

Именно так я и хочу сделать. Допник я подписывать не собираюсь. Я распишусь в своем проигрыше. В ДДУ нет требований подписывать передаточный акт только после подписания допника. Более того, разницу, которую они сами насчитали, они мне и без допника должны вернуть, по моему письменному заявлению. Не вернут после вчерашней претензии в 15-дневный срок-их же проблемы. Другое дело, что написано в передаточном акте, хотелось бы увидеть, потому как там может быть то же самое, что и в допнике: и коэффициент 1, и размер по БТИ с учетом понижающего коэф.

Ну так и сделайте.То,что они вам пытаются втереть,по поводу внутренних регламентов,это явный бред.Допник,это добровольное волеизьявление всех сторон и если одна сторона не желает подписывать,с чем то не согласна,то с какого перепуга этот допник должен быть подписан,это же логично и очевидно?Не в коем случае не идите у них на поводу,этот допник явная страховка,для них.

Если бы в передаточном акте было бы то же самое,что и в допнике,то допник бы не кто и не навязывал,в нём бы не было смысла.

Ну по крайней мере я пытаюсь размышлять логически.

Да и что гадать,можно попросить форумчан,кто уже видел передаточный акт,что там указано?

[Лариса]

Прекрасное решение, еще раз свидетельствующее о том, что я на верном пути.

Антон, обратите внимание, что в этом решении указано: "Согласно п. 1.2 договора, объектом долевого участия в строительстве является квартира со следующими характеристиками: <адрес> ."

У нас в ДДУ  слово "квартира" вообще не упоминается, а только "объект долевого строительства".  А это более широкое понятие, чем просто квартира.

из нашего ДДУ - Объект долевого строительства» - жилое или нежилое помещение, общее имущество в Объекте недвижимости, подлежащие передаче Участнику после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта недвижимости и входящие в состав указанного Объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств Участника.

Мы принимаем не квартиру, а объект долевого строительства.

В связи с этим, здесь на форуме неоднократно участники обращали внимание, на то что принимать нужно не только свою будущую квартиру, но места общего пользования.

[DiLaw]

Тезисно на нашу проблематику, с извлечением регулирующих норм, текста из статьи и вывод из Определения ВС РФ.

 

("Для отношений между дольщиками и застройщиками указанная Инструкция обязательного характера не носит.")

 

В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» цена договора может быть изменена по соглашению сторон после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Следовательно, по соглашению сторон Вы можете заключить дополнительное соглашение об изменении условий договора долевого участия с учетом понижающих коэффициентов к площади балконов и лоджий при изменении цены договора долевого участия в случае проведения технического учета и инвентаризации и изменения общей площади объекта долевого строительства, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

 

(Извлечение из Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ)

Статья 5. Цена договора

1. В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

2. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

 

В общую площадь жилого помещения не входят балконы, лоджии.

 

(Извлечение из Жилищного кодекса Российской Федерации)

Статья 15. Объекты жилищных прав

5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

 

Расчет площадей зданий, а также общей площади с учетом понижающего коэффициента для балконов и лоджий - 0,3 производится на основании Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации».

 

(Извлечение из Приказа Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37 - Инструкция)

Подсчет площадей зданий

3.33. Подсчет площадей помещений производится в экспликации. При подсчетах следует пользоваться величинами, взятыми непосредственно при измерениях. Подсчеты производятся с точностью до одного десятичного знака.

При составлении формулы подсчета площади непрямоугольной комнаты план разбивается на простейшие геометрические фигуры (прямоугольники, трапеции, прямоугольные треугольники и т.п.); отсутствующие в плане и абрисе размеры для составления формулы определяются по масштабу плана.

3.34. По каждой квартире, а также в целом по зданию подсчитываются:

жилая площадь квартиры (квартир);

площадь квартиры (квартир);

общая площадь квартиры (квартир).

Показатели общей площади квартиры используются для целей государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства в Российской Федерации (завершенного и незавершенного жилищного строительства за соответствующий период) и иных целей.

Показатели площади квартиры используются для целей официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей.

3.35. Жилая площадь квартиры определяется как сумма площадей жилых комнат.

Жилая площадь здания определяется как сумма жилых площадей квартир.

3.36. Площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров.

К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.

Примечание. Применявшееся ранее в официальном статистическом учете жилищного фонда понятие «общая площадь» равнозначно понятию «площадь квартиры» (СНиП 2.08.01-89*).

3.37. Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.

 

Для отношений между дольщиками и застройщиками указанная Инструкция обязательного характера не носит.

 

(Извлечение из Определения Верховного Суда РФ от 27.10.2015 № 82-КГ15-5:)

«Пункт 3.37 Инструкции, в соответствии с которым при подсчете площади квартиры во внимание принимается площадь лоджии с учетом понижающего коэффициента 0,5, подлежит применению при подсчете площадей зданий для технического учета жилищного фонда.

Для отношений между дольщиками и застройщиками данная Инструкция обязательного характера не носит.».

 

В большинстве подобных споров суды встают на сторону застройщиков, отказывая участникам долевого строительства в удовлетворении требований о применении понижающих коэффициентов либо о полном исключении площади балконов из расчета цены квартиры. В частности, судьи приходят к выводу о том, что показатели общей площади квартиры с понижающим коэффициентом используются для целей государственного статистического наблюдения (технического учета) и обязательны лишь для организаций технической инвентаризации, а не для сторон договора участия в долевом строительстве.

 

(Извлечение из статьи «Проблема согласования цены квартиры с балконом (лоджией) по договору участия в долевом строительстве (Микрюков В.А.) («Семейное и жилищное право», 2013, № 4))

 

Однако в большинстве подобных споров суды встают на сторону застройщиков, отказывая участникам долевого строительства в удовлетворении требований о применении понижающих коэффициентов либо о полном исключении площади балконов из расчета цены квартиры. В частности, судьи приходят к выводу о том, что показатели общей площади квартиры с понижающим коэффициентом используются для целей государственного статистического наблюдения (технического учета) и обязательны лишь для организаций технической инвентаризации, а не для сторон договора участия в долевом строительстве. Суды подчеркивают отсутствие законных оснований для возложения на застройщиков обязанности нести расходы по строительству балконов за счет собственных средств, а не средств дольщиков. Опираясь на закрепленный в ст. 421 ГК РФ принцип свободы договора, судьи признают, что при избранном сторонами в добровольном порядке недвусмысленном способе определения площади жилого помещения с учетом фактической площади балкона (лоджии) для целей осуществления взаиморасчетов за построенную квартиру к спорным отношениям ст. 15 ЖК РФ применению не подлежит, а соответствующие условия договора как отвечающие требованиям ФЗ «Об участии в долевом строительстве...» не могут признаваться недействительными.